RSS

Управление жилыми домами

Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено избрание Советов многоквартирных домов.

Избрание Совета многоквартирного дома (далее - Совет) предоставляет возможность собственникам без создания юридического лица объединиться для решения с управляющей организацией отдельных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом, осуществлять контроль деятельности управляющей организации, в большей степени защищать свои права и законные интересы.

Основная деятельность Совета – взаимодействие с управляющей организацией (при непосредственном управлении – с ресурсоснабжающими и подрядными организациями) в целях обеспечения безопасного и комфортного проживания граждан в многоквартирном доме.

Совет может организовать контроль качества оказываемых управляющей организацией услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в таком доме, предоставлению коммунальных услуг жителям дома.

Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании из числа собственников помещений в многоквартирном доме. Председатель Совета многоквартирного дома избирается из числа членов Совета дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Регистрация Совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Полномочия Совета закреплены в п. 5, 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Наиболее важными для собственников помещений и управляющих компаний являются следующие моменты необходимости создания Совета многоквартирного дома:

1. Организация и контроль над выполнением решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2. Планирование и организация деятельности по управлению многоквартирным домом (в полномочия Совета входит право созывать общее собрание собственников, право направлять в органы местного самоуправления обращения и жалобы, обязательные для исполнения последним, Совет предоставляет на утверждение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме годовой отчет о проделанной работе);

3. Контроль над оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг (Совет от имени собственников подписывает акты выполненных работ и услуг с организациями, предоставляющими услуги по содержанию общего имущества и коммунальным услугам).

Таким образом, Совет многоквартирного дома выполняет контрольно-надзорные функции при управлении многоквартирным домом Управляющей компанией. В связи с этим, вся отчетность Управляющей компании по управлению многоквартирным домом рассматривается, и контролируются Советом, который теперь законодательно закреплен как представитель всех собственников помещений в многоквартирном доме и действует в их интересах. При этом, создание Совета многоквартирного дома является обязательным для собственников многоквартирных домов. Это позволит собственникам многоквартирных домов быть в курсе проблем управления многоквартирным домом, а Управляющим компаниям позволит избежать рутиной работы по объяснению каждому собственнику той или иной ситуации и полноценно сосредоточиться на содержании общего имущества многоквартирного дома. Правильное и грамотное построение работы Совета многоквартирного дома поможет собственникам помещений в многоквартирном доме создать актив собственников помещений, заинтересованных в улучшении состоянии дома и дворовой территории.

В соответствии со ст. 161.1. Жилищного Кодекса РФ в случае, если в многоквартирном доме:

- не создано товарищество собственников жилья, либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- в данном доме более чем четыре квартиры;

собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Если в течение календарного года решение об избрании совета собственниками помещений не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома.

В отношении многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию до 17 июня 2011 г., отсчет календарного года осуществляется с 17 июня 2011 г., следовательно, совет должен быть создан до 17 июня 2012 г.

Функции совета многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. Председатель осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Функции председателя совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий следующих договоров:

- при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

- при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

- по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

- договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вышеуказанным вопросам.

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры по вопросам, указанным выше. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлению иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Совет подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

Основная форма самоуправления жителей в многоквартирных домах – домовый комитет (домком)

Домовой комитет - это общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах), в целях совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, развитие доброжелательных отношений между жителями (соседями), создание комфортной среды проживания, осуществление общественного контроля за содержанием жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.

Домовый комитет может быть организован в отдельном многоквартирном доме, группе многоквартирных домов, в случае отсутствия в них иных объединений жителей (товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, территориальных общин), созданных с целью управления или контроля за управлением, содержанием, эксплуатацией и ремонтом многоквартирных домов.

Домовый комитет формируется из представителей собственников и арендаторов от каждого подъезда многоквартирного дома.

Выбирать представителей в домовый комитет следует на собраниях жильцов дома (подъезда) без ограничения по количеству жителей и формы проведения (подписной лист) с предоставлением равной по подъездам доли голосов. Порядок проведения общих собраний домового комитета и принятия решений определяется уставом домового комитета.

Собрания с целью организации домового комитета созываются жителями одного дома, группы домов. В собрании вправе участвовать граждане (собственники, наниматели или представители их семей – по одному представителю от каждой семьи), постоянно зарегистрированные по месту жительства в многоквартирном доме (домах) и достигшие возраста 18 лет.

Собрания жителей дома, группы домов, рекомендуется проводить, если общее число граждан, имеющих право на участие в собрании, не превышает 100 человек и имеется приспособленное помещение для проведения собрания.

Инициаторами проведения собрания по организации домового комитета и выбору его руководящего органа могут быть инициативная группа жителей многоквартирного дома (домов), в количестве не менее 3 человек (далее – инициативная группа), а также орган местного самоуправления и территориальный орган исполнительной власти, действующий на данной территории. При организации общего собрания управы районов предоставляют либо содействуют предоставлению помещений для проведения общих собраний.

Инициативная группа не менее чем за 10 дней до проведения собрания уведомляет об этом граждан, имеющих право на участие в собрании, а также вправе уведомить Управу района, муниципалитет муниципального образования и управляющую организацию.

Уведомление направляется в письменной форме. В нем указываются дата, время и место проведения собрания, адреса домов, жители которых участвуют в собрании, предполагаемое число участников, повестка дня, а также персональный состав инициативной группы с указанием фамилий, имен, отчеств, места жительства и контактных телефонов.

Инициаторы проведения собрания, используя различные формы, заблаговременно знакомят жителей с материалами, относящимися к вопросам создания и деятельности домовых комитетов, их полномочиям по общественному контролю за предоставлением жилищно-коммунальных услуг и сохранностью жилищного фонда, иным вопросам, выносимым на собрание.

Инициаторы проведения собрания могут провести консультации (обсуждения) с жителями по выносимым на рассмотрение вопросам.

Управа района, управляющая организация, могут направить для участия в общем собрании жителей своих представителей.

Собрание по созданию домового комитета открывает один из членов инициативной группы. Для ведения собрания избирается рабочий президиум, состоящий из председателя, секретаря собрания, а также других лиц по усмотрению участников собрания. Председатель и секретарь собрания могут быть избраны из числа уполномоченных представителей органов власти или местного самоуправления. Выборы состава президиума, утверждение регламента проведения собрания производятся большинством голосов участников собрания по представлению инициатора проведения собрания и/или участников собрания.

Собрание правомочно, если в нем участвуют не менее пятидесяти процентов жителей. Списки присутствующих составляет инициативная группа.

Решение собрания о создании домового комитета и выборе его руководящего органа принимается большинством голосов присутствующих на собрании жителей открытым голосованием. Голосование ведется по каждому вопросу повестки дня собрания.

Представителя органов власти и иные лица, присутствующие на собрании, в голосовании не участвуют.

Секретарь собрания ведет протокол собрания, в котором указываются номера квартир, подъездов, адреса домов, жители которых участвуют в собрании, количество жителей, участвующих в собрании, инициаторы (состав инициативной группы), дата, время и место проведения собрания, полная формулировка рассматриваемых вопросов повестки дня, фамилии выступивших, краткое содержание выступлений по рассматриваемым вопросам, принятое решение. Список зарегистрированных участников собрания с их подписями и список участвующих в собрании представителей органов власти и иных лиц являются приложением к протоколу.

В случае принятия жителями решения о создании домового комитета в протокол вносятся фамилии, имена, отчества, номера квартир, контактные телефоны избранных членов руководящего органа домового комитета, в том числе председателя домкома (если в соответствии с уставом домового комитета председатель избирается на собрании).

Протокол зачитывается председателем собрания участникам собрания, подписывается председателем и секретарем собрания. Порядок проведения собраний домкома определяется уставом.

Уведомление о проведенном собрании, подписанное председателем и секретарем собрания, протокол собрания, содержащий решение о создании домового комитета и устав домового комитета, включая список избранных руководителей домового комитета с указанием контактных телефонов, направляются в управу района для проведения учета и в управляющую организацию.

Члены руководящего органа домового комитета могут избирать из своего состава председателя на первом заседании (если уставом домового комитета предусмотрено избрание председателя на заседании руководящего органа домового комитета).

Руководящий орган домового комитета (совет дома, правление домового комитета) может быть сформирован из старших по домам и подъездам на срок не более 4 лет. По истечении указанного срока жители в порядке, предусмотренном уставом домового комитета, переизбирают руководящий орган домового комитета в прежнем или ином составе.

В случае отсутствия возможности проведения общего собрания жителей решение о создании домового комитета, избрании или переизбрании состава руководящего органа домового комитета, включая председателя, а также по иным вопросам, относящимся к деятельности домового комитета, могут быть приняты на основании проведенного письменного опроса жителей многоквартирного дома (домов). Письменный опрос жителей многоквартирного дома (домов) производится путем применения опросных листов. Опросный лист должен содержать перечень вопросов для голосования, данные о жителях многоквартирного дома (домов) (№ квартиры, Ф.И.О). Голосование осуществляется путем сбора подписей по голосуемым вопросам.

По результатам проведенного письменного опроса составляется и подписывается членами инициативной группы протокол по учету результатов голосования с приложением опросных листов. В протоколе должны быть указаны контактные телефоны членов инициативной группы. Членами инициативной группы подписывается каждый опросный лист.

При проведении письменного опроса решение считается принятым, если за него проголосовали более 25 % жителей. При этом количество опрошенных должно превышать 50 % от общего количества жителей дома, включая отказавшихся от голосования и воздержавшихся.

С целью обеспечения законности и соблюдения прав и интересов всех жителей дома (домов), управы района могут направить в состав инициативной группы для сбора подписей своего представителя в качестве наблюдателя.

Управы района обязаны оказывать организационное и техническое содействие в проведении опроса, подготовке бланков опросных листов, а также устава домового комитета.

Домовой комитет считается созданным с момента принятия жителями решения о создании домового комитета, утверждении его устава и формировании руководящих органов домового комитета с учетом порядка. С момента принятия указанных решений домовый комитет осуществляет свою деятельность в соответствии с уставом.

Основными документами, регламентирующими создание и деятельность домовых комитетов, являются постановление Правительства Москвы от 21.09.2004 № 651-ПП «О домовых комитетах» и Методические рекомендации по организации, деятельности, учету домовых комитетов и взаимодействию с ними территориальных органов исполнительной власти и уполномоченных управляющих организаций, утвержденные распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.12.2004 № 1108.

С момента создания домового комитета старшие по домам и подъездам упраздняются и все их функции выполняются руководящим органом домового комитета как коллегиальным органом объединения жителей. Одновременное существование в одном доме старших по домам и подъездам и домовых комитетов не допускается.

Домовые комитеты могут регистрироваться в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об общественных объединениях», и приобретать права юридического лица, либо функционировать без государственной регистрации и приобретения прав юридического лица.
Учетную регистрацию домовых комитетов независимо от их государственной регистрации осуществляют управы районов с целью мониторинга и обеспечения контроля за предоставлением льгот членам руководящего органа домового комитета.

Для проведения учетной регистрации председатель домкома (или иное уполномоченное лицо) обращается в управу района с заявлением, к которому прикладывается протокол общего собрания жителей с листами регистрации или протокол письменного опроса с приложением опросных листов (бюллетеней для голосования) о создании домового комитета, а также устав.

Руководство текущей деятельностью домового комитета осуществляет руководящий орган, который подотчетен общему собранию жителей дома. Порядок и формы отчетности могут быть определены уставом.


С момента создания домового комитета членам его руководящего органа предоставляются льготы по оплате жилищных услуг. Решение по предоставлению льгот принимается управой района на основании протокола общего собрания (письменного опроса) жителей дома о создании домового комитета и выборе членов его руководящего органа после проведения учетной регистрации и закрепляется соответствующим распорядительным документом.

Домовый комитет может осуществлять функции по:

· общественному контролю за управлением, содержанием, ремонтом и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, включая участие в подготовке предложений при разработке управляющей организацией и управой района перспективных планов по управлению, содержанию, ремонту и благоустройству, а также мероприятий по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда;

· осуществлению общественного контроля качества и объемов предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

· содействию организации мероприятий по ресурсо- и энергосбережению, а также ремонту объектов общего пользования;

· участию в комиссиях по осмотру жилищного фонда, проверке технического состояния жилого дома и инженерного оборудования, а также профилактическом осмотре кровель и подвалов с целью подготовки предложений о проведении текущего и капитального ремонта;

· осуществлению общественного контроля за своевременным и качественным выполнением работ по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, а также проведением работ по благоустройству;

· осуществлению общественного контроля за целесообразным использованием средств населения;

· формулировке проблем содержания и обслуживания дома, в том числе и в виде вопросов и формулировок для голосования на собраниях;

· контролю за исполнением решений собраний собственников помещений, как собственниками помещений, так и обслуживающими организациями;

· принятию участия в разработке проектов годовых планов жилищно-эксплуатационного участка по ремонту жилых домов, а также мероприятий по благоустройству территории дворовых участков, детских и спортивных площадок;

· осуществлению контроля за соблюдением населением правил и норм эксплуатации жилищного фонда;

· оказанию эксплуатационной организации и жителям содействия в организации ремонта общего имущества, в установке подъездных запирающих устройств домофонов, кодовых замков и др.;

· принятию мер общественного воздействия в отношении нанимателей, собственников и арендаторов жилых помещений и проживающих с ними лиц, нарушающих пользование этими помещениями;

· мобилизации населения к участию на добровольных началах в работах по благоустройству и озеленению придомовых участков, в обеспечении сохранности зеленых насаждений, детских и спортивных площадок;

· принятию мер общественного воздействия в отношении злостных неплательщиков оплаты за коммунальные услуги;

· рассмотрению фактов нарушения правил пользования жилыми помещениями, а также общественного порядка пользования общими помещениями в коммунальных квартирах, занимаемых несколькими семьями;

· организации приема населения членами домового комитета, осуществлению контроля за своевременным рассмотрением и выполнением работ по жалобам и заявлениям жильцов;

· созыву по необходимости собрания жителей или их представителей для решения вопросов затрагивающих интересы населения.

Уполномоченные представители руководящего органа домового комитета вправе принимать участие в заседаниях, совещаниях, проводимых в управе района, с правом совещательного голоса по вопросам, затрагивающим интересы жителей многоквартирного дома.

Домовые комитеты осуществляют свою деятельность в рамках Закона РФ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и в соответствии с Уставом, принятым на общем собрании жителей многоквартирного дома (домов).

Домовый комитет проводит свою работу с привлечением актива жильцов в контакте с общественными организациями (Совет ветеранов) и управляющей организацией.

Для выполнения текущей работы домовый комитет может создавать: Совет общественности по работе с детьми и подростками, хозяйственные комиссии по благоустройству и др.

Домовый комитет проводит свои заседания по мере необходимости.

(Взято с сайта ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»


Файлы раздела:

wordikonka.gifПостановление Правительства Москвы от 21.09.2004 № 651-ПП «О домовых комитетах»

wordikonka.gifМетодические рекомендации по организации, деятельности, учету домовых комитетов и взаимодействию с ними территориальных органов исполнительной власти и уполномоченных управляющих организаций, утвержденные распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.12.2004 № 1108.

wordikonka.gifУстав домового комитета.